Reforma COVID19 Al Código Civil de Chihuahua en Materia de Arrendamientos

El Decreto contempla reformas a disposiciones del CCC en materia de arrendamiento para el caso de epidemia grave o contingencia sanitaria (la “Contingencia”),  que  consisten  en  clasificar  dicha  Contingencia  como un supuesto válidos para aplicar la figura jurídica conocida como  la  “Teoría de la Imprevisión”, otorgando así a las partes el derecho a “acordar los términos de la rescisión o las modificaciones del contrato bajo los principios de equidad y buena fe, atendiendo a las circunstancias extraordinarias durante el periodo que permanezcan vigentes, o acudir ante la autoridad jurisdiccional competente, quien deberá ponderar los principios y circunstancias antes mencionadas”.

Asimismo, se establece que en caso de Contingencia, durante el tiempo que permanezcan vigentes las medidas  derivadas de la misma, reconocidas por la autoridad sanitaria competente, que impidan o modifiquen las condiciones de uso total o parcial de la cosa arrendada para el arrendatario, se considerará que no se incurre en mora en el pago de rentas y, por consiguiente, la falta de pago de rentas no podría considerarse como un incumplimiento válido para rescindir el arrendamiento bajo estas circunstancias de Contingencia.

Es importante resaltar que el Artículo Tercero Transitorio del Decreto, establece que las partes que cuenten con arrendamientos vigentes en el 2020, deberán acordar las modificaciones correspondientes, con efectos retroactivos a partir del 23 de marzo de 2020, para restablecer  las condiciones de equidad  bajo las condiciones socioeconómicas actuales, mientras y hasta en tanto no se restablezca la normalidad o se decrete por autoridad competente el fin de la Contingencia. Cabe destacar, que dicho Artículo Transitorio no señala sanción o consecuencia alguna para el caso de que no se cumpla lo dispuesto en el mismo o las partes  lleguen  a algún  acuerdo  para  modificar el arrendamiento de que se trate.

Considerando el principio de irretroactividad de la ley, en pro de la seguridad jurídica, previsto en el artículo 14 constitucional que establece que “a ninguna ley se dará efecto retroactivo en perjuicio de persona alguna”, el Decreto podría ser impugnado por quien resulte afectado.

Finalmente, de la revisión a la iniciativa original de esta reforma,  hacemos notar que la intención fue aplicar la misma únicamente a la industria restaurantera, sin embargo, en su paso por el Congreso del Estado de Chihuahua fue ampliada a todo tipo de arrendamientos y, por ende, activos.

A continuación, transcribimos la reforma del Decreto:

  • Artículo 1691-e: Sólo se considerarán como  acontecimientos extraordinarios aquellos eventos imprevisibles de carácter general, que producen alteraciones inicuas en lo pactado por las partes, tales como las circunstancias que alteran la situación económica nacional, estatal o regional u otras análogas, de tal manera que de haberlas conocido los contratantes, no habrían pactado en la forma y términos en que lo hicieron o no hubieran contratado.
    Tratándose de epidemias de carácter grave, cuando sean reconocidas por la autoridad sanitaria federal, o estatal competentes, se estará a lo dispuesto por el  numeral  2330  y demás disposiciones aplicables del presente Código.
  • Artículo 2330: Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.
    Si el impedimento para el uso de la cosa arrendada es con motivo de epidemia grave reconocida por  la  autoridad sanitaria federal,  o estatal competentes, será aplicable lo dispuesto en los artículos 1691-a, al 1691-g, del presente Código. En este caso, las partes podrán acordar los términos de la rescisión o las  modificaciones del contrato bajo los principios de equidad y  buena  fe,  atendiendo a las circunstancias extraordinarias  durante  el  periodo que permanezcan vigentes, o acudir ante la autoridad jurisdiccional competente, quien deberá ponderar los principios y circunstancias antes mencionadas.
    En el caso del arrendamiento, cuando se trate de aquellas causas derivadas de epidemias de carácter grave reconocidas por la autoridad sanitaria competente, que impidan o modifiquen las condiciones del uso total o parcial de la cosa arrendada, conforme a lo previsto en este artículo, y  demás  relativos del presente Código, se considerará  que  no  se incurre en mora en el pago de rentas, durante todo el tiempo que permanezcan vigentes las medidas derivadas de la contingencia sanitaria.
  • Artículo Transitorio Tercero: Las personas físicas y/o morales que cuenten con instrumentos contractuales de arrendamiento vigentes durante el presente año 2020, deberán acordar las modificaciones de las formas y modalidades de la ejecución de los mismos, con efectos retroactivos a partir del día 23 de marzo del mismo año, para con ello restablecer las condiciones de equidad bajo las condiciones socioeconómicas actuales, mientras y hasta en tanto no se restablezca la normalidad o se decrete por las vías legalmente competentes, el fin de la emergencia señalada en el Acuerdo publicado ese mismo día en el Diario Oficial de la Federación, mediante el cual se reconoce la epidemia de enfermedad por el virus SARS-CoV2 (COVID-19) en México, como una enfermedad de grave atención prioritaria, así como se establecen las actividades de preparación y respuesta ante dicha epidemia. El reconocimiento de restablecimiento a la referida normalidad, será válido igualmente si lo emite la autoridad estatal competente.