admin – Trujillo Abogados

Controversia sobre Inmuebles en Santa Fe

Controversia sobre ciertos Inmuebles en la zona de Santa Fe, en la Ciudad de México

Ciudad de México, a 22 de septiembre de 2022

Desde el pasado 12 de septiembre de 2022, ciertos periódicos de circulación nacional hicieron del conocimiento público diversas controversias relacionadas con ciertos inmuebles ubicados en la zona de Santa Fe, en la Ciudad de México, mismos que, aparentemente se encuentran vinculados única y exclusivamente con el predio anteriormente identificado como Prolongación Paseo de la Reforma #371, actualmente subdividido en 19 lotes o fracciones con una superficie total aproximada de 20,740 m².

Esta situación habría sido iniciada desde el año 2016, entablándose demandas e iniciando procedimientos jurisdiccionales por parte del Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales para solicitar (i) la devolución de ciertos inmuebles, derivada de la nulidad reclamada por dicha entidad de todos los actos que aparecen como antecedentes del predio anteriormente mencionado, o (ii) la condena a los propietarios de dichos inmuebles para pagar una indemnización a la Federación respecto de dichos inmuebles.

Como consecuencia de lo anterior, en el año 2021 la Fiscalía Especializada en materia de Delincuencia Organizada, abrió diversas carpetas de investigación a través o como consecuencia de las cuales se han realizado operativos de aseguramiento.

Acuerdo Administrativo CONAGUA

Acuerdo de Inicio de Emergencia por Sequía en Cuencas para el año 2022

El pasado 12 de julio de 2022 se publicó en el Diario Oficial de la Federación el Acuerdo de Carácter General de Inicio de Emergencia por Ocurrencia de Sequía Severa, Extrema o Excepcional en Cuencas para el año 2022 que, como parte del Plan Nacional de Desarrollo 2019-2024, busca, entre otros propósitos prioritarios, el cuidado del medio ambiente, a través del uso eficiente del agua durante sequía.

El Acuerdo tiene como objetivo garantizar el abasto de agua a la población en sitios que presenten condiciones de sequía extrema según el Monitor de Sequía de México, y prevé: (i) la posibilidad de limitación temporal a los derechos de agua existentes, mediante la reducción provisional de volúmenes a los usuarios de las cuencas que se encuentren en condición de sequía severa; (ii) la posibilidad de que los titulares de concesiones cedan o transmitan sus derechos temporalmente a la CONAGUA y soliciten la interrupción de la caducidad de los volúmenes concesionados que no utilicen, en tanto subsista la emergencia, entre otras disposiciones.

Regulación de las Operaciones y Servicios Inmobiliarios en el Estado de México

Ciudad de México a 3 de junio de 2022

El pasado 2 de mayo de 2022 se publicó en la Gaceta del Gobierno del Estado de México el Reglamento del Libro Décimo Noveno del Código Administrativo del Estado de México (el “Reglamento”) que, en conjunto con el Código Administrativo del Estado de México, en su Libro Décimo Noveno (el “Código Administrativo”), busca regular a las operaciones y servicios inmobiliarios del Estado de México consistentes en todos aquellos actos intermediación, tendentes a la celebración de un contrato de compraventa, arrendamiento, aparcería, donación, mutuo con garantía hipotecaria, transmisión de dominio, fideicomiso, adjudicación, cesión y/o cualquier otro contrato traslativo de dominio, uso o usufructo de bienes inmuebles, así como la administración, comercialización y consultoría sobre los mismos (“Operaciones Inmobiliarias”), a través de procesos de certificación, registro y monitoreo de las actividades de los prestadores de servicios inmobiliarios y las empresas inmobiliarias registradas que efectúen operaciones inmobiliarias en el Estado de México.

De conformidad con lo anterior, los prestadores de servicios y empresas inmobiliarias que pretendan llevar a cabo Operaciones Inmobiliarias en el Estado de México deberán de, (i) contar con una certificación de la Secretaria de Desarrollo Económico del Estado de México; (ii) inscribirse en el Registro de Prestadores de Servicios Inmobiliarios; (iii) cumplir con lo previsto en el Código de Ética de Operaciones y Servicios Inmobiliarios del Estado de México; y (iv) cumplir con las demás obligaciones contenidas en el Código Administrativo y su Reglamento. Sin embargo, quedan exentas de contar con dicha certificación, aquellas personas físicas o morales que sean propietarias del inmueble, gocen de un derecho real sobre él o que cuenten con la autorización del propietario en términos de la legislación aplicable.

Plan de Reactivación Económica 2022-2024

Facilidades Administrativas en Materia de Desarrollo Urbano

El 17 de marzo de 2022 se publicó en el sitio oficial de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Ciudad de México (“SEDUVI”), el Plan de Reactivación Económica de la Ciudad de México 2022-2024 (el “Plan de Reactivación”), mismo que buscaría la aceleración económica de la capital del país a raíz de la pandemia COVID-19, a través del impulso a la economía familiar, al sector de construcción, vivienda, y turismo por medio de 3 principales ejes: (i) Apoyo a la economía popular, social y solidaria; (ii) Nuevos Instrumentos de apoyo a la construcción, vivienda y economía en general; y (iii) Acciones para relanzar el sector turístico y cultural.

Aunado a lo anterior, el pasado 22 de marzo de 2022, se publicaron en la Gaceta Oficial de la Ciudad de México, las facilidades administrativas en materia de desarrollo urbano para impulsar el Plan de Reactivación Económica 2022-2024 de la Ciudad de México, donde se tratan 4 puntos principales: ismo que buscaría la aceleración económica de la capital del país a raíz de la pandemia COVID-19, a través del impulso a la economía familiar, al sector de construcción, vivienda, y turismo por medio de 3 principales ejes: (i) Apoyo a la economía popular, social y solidaria; (ii) Nuevos Instrumentos de apoyo a la construcción, vivienda y economía en general; y (iii) Acciones para relanzar el sector turístico y cultural.

(i) Lineamientos para la Reconversión de Oficinas a Vivienda, mismos que tienen el objetivo principal de otorgar beneficios fiscales mediante la transformación o adaptación de un inmueble a un uso distinto al cual fue destinado originalmente, para un mejor aprovechamiento; (ii) Presentación de los Estudios de Impacto Urbano y Ambiental a través de ventanillas “Únicas” y “Digital”, así como la creación de la Comisión de Impacto Único para facilitar la evaluación y dictaminación de dichos estudios; (iii) Actualización del Programa Especial de Regeneración Urbana y Vivienda Incluyente 2019-2024, mismo que tiene por objeto revertir y corregir procesos de renovación de viejos centros urbanos, el encarecimiento del suelo y las principales violaciones a normas urbanas, buscando la generación de una Vivienda Incluyente y así mejorar las condiciones urbanas de la Ciudad; y finalmente (iv) Facilidades administrativas al Instituto de Vivienda de la Ciudad de México (“INVI”) en relación con la tramitación del Aviso de Realización de Obras que no requiere Manifestación de Construcción o Licencia de Construcción Especial para proyectos inmobiliarios destinados a la vivienda de interés social o popular.

Declaratoria de Invalidez de Diversos Preceptos de la Ley Nacional de Extinción de Dominio por parte de la SCJN

El pasado 6 de enero de 2022 se publicó en el Diario Oficial de la Federación la sentencia sobre la Acción de Inconstitucionalidad 100/2019, promovida el 9 de septiembre de 2019 por la Comisión Nacional de Derechos Humanos en contra de diversas disposiciones de la Ley Nacional de Extinción de Dominio (la “Ley”) y resuelta por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación en junio de 2021.

La SCJN, en la sentencia, si bien invalida algunas de las disposiciones impugnadas de la Ley, el resto aún subsiste y permanece en vigor. Las declaratorias de invalidez surtieron sus efectos formalmente a partir del 22 de junio de 2021, fecha en que se notificaronlos puntos resolutivos de la sentencia al Congreso de la Unión mediante oficios 5024/2021 y 5025/2021, sin efectos retroactivos a los juicios abiertos con anterioridad.

En términos generales, las resoluciones adoptadas por la SCJN respecto de la Acción de Inconstitucionalidad de la Ley, determinan que (i) la extinción de dominio únicamente aplica respecto de bienes cuya legítima procedencia no puede acreditarse, elemento que refiere puntualmente al origen de los bienes y no a su uso o destino; (ii) la acción de extinción de dominio procede en relación con conductas criminales previstas tanto en leyes generales, federales y locales; (iii) la acción de extinción de dominio bajo ningún supuesto es imprescriptible; (iv) el Ministerio Público no puede acceder a bases de datos de otras autoridades, ni dictar el aseguramiento de bienes como medida cautelar, sin orden judicial previa; y (v) se invalida una de las causales de venta anticipada de bienes que establecía que la enajenación fuere necesaria por la “naturaleza del bien”, toda vez que dicho supuesto era ambiguo y generaba incertidumbre respecto de los bienes que encuadraban en dicha figura.

Finalmente, respecto de los requerimientos para gozar de la presunción de buena fe en la adquisición de los bienes, se debía acreditar, entre otras cosas, (a) el impedimento real que tuvo el adquirente para conocer que el bien objeto de la acción de extinción de dominio fue utilizado como instrumento, objeto o producto de un hecho ilícito o bien, para ocultar o mezclar bienes producto del hecho ilícito; y (b) en caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, haber impedido o haber dado aviso oportuno a la autoridad competente, elementos que quedan invalidados y no se requieren más para gozar de la presunción de buena fe.

Ley Nacional de Extinción de Dominio 2021

El pasado mes de junio de 2021 el Pleno de la Suprema Corte de Justicia de la Nación (la “SCJN”), llevó a cabo el estudio de la Acción de Inconstitucionalidad 100/2019 promovida por la Comisión Nacional de Derechos Humanos (la “CNDH”) el 9 de septiembre de 2019, en contra de diversas disposiciones de la Ley Nacional de Extinción de Dominio (la “Ley”), en vigor desde el 10 de agosto de 2019.

Lo que buscó la CNDH al promover la Acción de Inconstitucionalidad en contra de diversas disposiciones de la Ley fue que se ajustara la misma al marco constitucional y convencional aplicable, y así garantizar la observancia de los derechos humanos y fundamentales relacionados con la materia, contribuyendo a consolidar y preservar el Estado de Derecho.

La SCJN, en su revisión, si bien invalidó algunas de las disposiciones impugnadas de la Ley, el resto aún subsiste y permanecerá en vigor.

En este sentido, es importante tener en consideración que las declaratorias de invalidez determinadas por la SCJN no tendrán efectos retroactivos a los juicios abiertos con anterioridad, y surtirán sus efectos a partir de la notificación de los resolutivos de la sentencia correspondiente al Congreso de la Unión, lo cual no ha ocurrido a esta fecha y se prevé que aún tardará un par de meses en realizarse.

INCONSTITUCIONALIDAD DE PRECEPTOS DE LA EXTINCIÓN DE DOMINIO POR PARTE DE LA SCJN

Por otro lado, cabe destacar que de conformidad con el Artículo Transitorio Décimo Segundo de la Ley, en agosto de 2020 el Fiscal General de la República debía realizar una convocatoria pública para la revisión del marco constitucional y jurídico en materia de extinción de dominio, que tendría como objetivo la identificación, discusión y formulación de reformas constitucionales y de la Ley para su óptimo funcionamiento, misma que aún está pendiente de llevarse a cabo.

En términos generales, con las resoluciones adoptadas por la SCJN respecto de la Acción de Inconstitucionalidad de la Ley, queda claro que (i) la extinción de dominio únicamente aplica respecto de bienes cuya legítima procedencia no puede acreditarse, elemento que refiere puntualmente al origen de los bienes y no a su uso o destino, como establecía la Ley; (ii) la acción de extinción de dominio procede respecto de conductas criminales previstas tanto en leyes generales, federales y locales; (iii) la acción de extinción de dominio bajo ningún supuesto es imprescriptible; (iv) el Ministerio Público no podrá acceder a bases de datos de otras autoridades, ni dictar el aseguramiento de bienes como medida cautelar, sin orden judicial; y(v) se elimina la causal de venta anticipada de bienes por parte de la autoridad bajo el argumento de que la enajenación fuere necesaria por la “naturaleza del bien”, toda vez que dicho supuesto era ambiguo y generaba incertidumbre respecto de los bienes que encuadraban en dicha figura.

Adicionalmente, otro punto importante que invalida la SCJN, es uno de los elementos para la procedencia de la acción de extinción de dominio, consistente en el conocimiento que tenga o deba haber tenido el titular del bien, de su destino al hecho ilícito. Lo anterior se invalida porque se consideró que dicho elemento desvirtuaba y excedía el marco constitucional.

Finalmente, respecto de los requerimientos para gozar de la presunción de buena fe en la adquisición de los bienes, se debía acreditar, entre otras cosas, (a) el impedimento real que tuvo el adquirente para conocer que el bien objeto de la acción de extinción de dominio fue utilizado como instrumento, objeto o producto de un hecho ilícito o bien, para ocultar o mezclar bienes producto del hecho ilícito; y (b) en caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, haber impedido o haber dado aviso oportuno a la autoridad competente, elementos que quedan invalidados y no se requerirán más para gozar de la presunción de buena fe.

Por lo que respecta a disposiciones controvertidas de la Ley que no sufrieron modificación alguna y continúan vigentes, se encuentran las siguientes: (i) la facultad del juez para dictar como medida cautelar, incluso previo a la presentación de la demanda, el aseguramiento de los bienes sujetos a la extinción de dominio, con la intención de garantizar la conservación de los mismos, y la imposibilidad de la parte demandada o persona afectada de ofrecer garantía alguna a efecto de levantar la medida; (ii) la no oponibilidad de la secrecía bancaria, cambiaria, bursátil o tributaria dentro de los procesos de extinción de dominio en cualquiera de sus etapas; (iii) la posibilidad de que en caso de que se dicte sentencia que declare la extinción de dominio de los bienes, el juez a su vez podrá declarar la extinción de otros derechos, principales o accesorios sobre éstos, si se prueba que su titular conocía la causa que le dio origen a la acción; y (iv) la posibilidad de venta anticipada del bien, bajo determinados supuestos (distintos al de su naturaleza), durante el proceso de extinción de dominio, previo a la emisión de la sentencia definitiva.

A continuación, el análisis de las resoluciones de la SCJN en relación con la Acción de Inconstitucionalidad de la Ley:

Ley establece la extinción de dominio, como la pérdida de los derechos que tenga una persona, en relación con los bienes de carácter patrimonial cuya legítima procedencia no pueda acreditarse, particularmente los que sean instrumento, objeto o producto de hechos ilícitos, declarada por sentencia de autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario o para quien, por cualquier circunstancia, posea o detente los citados bienes. Asimismo, bajo la Ley se definía legítima procedencia, como “el origen o la obtención lícita de los bienes, o bien, el uso o destino lícito de los bienes vinculados al hecho ilícito”, en este sentido, la SCJN se pronuncia invalidando la segunda parte de dicho término al considerar que la Constitución, al señalar que la acción de extinción de dominio, será procedente respecto de bienes cuya legítima procedencia no pueda acreditarse, se refiere únicamente al origen de tales bienes y no a su uso o destino (Artículo 2, fracción XIV).

Se determinó puntualmente que, los delitos por hechos de corrupción, el encubrimiento, los delitos cometidos por servidores públicos, el robo de vehículos, y recursos de procedencia ilícita (conocido también como lavado de dinero), por los que, entre otros hechos ilícitos, puede proceder la extinción de dominio, se refieren tanto al fuero federal como al local, toda vez que la Ley, originalmente, únicamente remitía a la legislación penal federal (Artículo 1, fracción V, incisos f, g, h, i y j).

Se invalida el Artículo 5, párrafo segundo, en la porción normativa que establece “La información
obtenida por el Ministerio Público para la preparación de la acción de extinción de dominio, será estrictamente reservada hasta que la misma sea presentada ante la autoridad judicial”. Lo anterior, por prohibir totalmente el acceso a la información que obtuviera el Ministerio Público
para la preparación de la acción de extinción de dominio hasta que fuera presentada ante la autoridad judicial y considerarse esto como una medida sobreinclusiva que vulnera el derecho humano de acceso a la información y el principio de máxima publicidad.

Respecto del Artículo 7, mismo que establecía que la acción de extinción de dominio procedía, entre otros, (i)sobre aquellos “bienes de procedencia lícita utilizados para ocultar otros bienes de origen ilícito, o mezclados material o jurídicamente con bienes de ilícita procedencia”, se invalida la característica “de procedencia lícita” (fracción II); y (ii) sobre “bienes de origen lícito, cuyo valor sea equivalente a cualquiera de los bienes objeto de extinción de dominio, cuando no sea posible su localización, identificación, incautación, aseguramiento o aprehensión material, y cuyo valor sea equivalente a cualquiera de los bienes descritos en las fracciones anteriores”, se invalida la fracción completa (fracción IV). Lo anterior porque dichas disposiciones resultan claramente violatorias al artículo 22 constitucional que expresamente establece que la acción de extinción de dominio procede únicamente contra bienes de carácter patrimonial cuya legítima procedencia no pueda acreditarse.

De igual forma, el Artículo 7, fracción V, dicta que la acción es procedente respecto de bienes utilizados para la comisión de hechos ilícitos por un tercero, “si su dueño tuvo conocimiento de ello y no lo notificó a la autoridad por cualquier medio o tampoco hizo algo para impedirlo”. En ese sentido, se invalida dicha porción normativa, al estimar que la Constitución no exige la acreditación de dicho elemento subjetivo, para poder considerar que la acción procede sobre dicho bien.

En términos de la Ley, para que la acción de extinción de dominio proceda, se debe contar con los siguientes elementos: (i) la existencia de un hecho ilícito; (ii) la existencia de algún bien de origen o destinación ilícita; (iii) el nexo causal de los dos elementos anteriores; y (iv) el conocimiento que tenga o deba haber tenido el titular del destino del bien al hecho ilícito, o de que sea producto del ilícito. En este sentido, la SCJN invalida el elemento subjetivo del conocimiento que tenga o deba haber tenido el titular sobre el destino del bien para la comisión de un hecho ilícito, previsto en el Artículo 9, inciso IV, de la ley, toda vez que la Constitución no exige la acreditación de dicho requisito, y la norma entonces excedía el marco constitucional. De igual forma, y bajo la tesitura de que el mismo vicio se encontraba en otras disposiciones de la Ley, se invalidan por extensión los Artículos 126, párrafo cuarto, y 214, primer párrafo, en las secciones que hacen referencia al elemento subjetivo del conocimiento del titular para la procedencia de la acción de extinción de dominio.

La Ley establecía la imprescriptibilidad de la acción en el caso de bienes de origen ilícito, disposición que la SCJN invalida pues advierte que del análisis del proceso legislativo no fue voluntad del constituyente permitir que dicha acción fuera imprescriptible, y tal aspecto no podía quedar a la voluntad del legislador. Además, estimó que dicha disposición no superaba el examen de proporcionalidad (Artículo 11, primer párrafo).

En el Artículo 15 de la Ley se preveía una presunción de buena fe en la adquisición y destino de los bienes, respecto de la cual, se reconoce la validez únicamente de la presunción de buena fe en la adquisición de los bienes como elemento para determinar su legítima procedencia, pero se invalida la presunción de buena fe respecto del destino de los mismos, pues la SCJN consideró que se pretendía tomar como base para la procedencia de la acción, el destino de los bienes y no su procedencia ilícita, como lo exige el artículo 22 de la Constitución. Adicionalmente, se invalidan las fracciones V y VI del referido artículo que establecían que para gozar de la presunción de buena fe, se debía acreditar, entre otras cosas, (a) el impedimento real que tuvo la parte demandada o afectada para conocer que el bien objeto de la acción de extinción de dominio fue utilizado como instrumento, objeto o producto del hecho ilícito o bien, para ocultar o mezclar bienes producto del hecho ilícito; y (b) en caso de haberse enterado de la utilización ilícita del bien de su propiedad, haber impedido o haber dado aviso oportuno a la autoridad competente.

En cuanto al procedimiento, se modifican las siguientes disposiciones de la Ley:

Se permitía que el Ministerio Público, en caso de urgencia u otra necesidad debidamente fundamentada, adoptara como medida cautelar el aseguramiento de los bienes sujetos a la extinción de dominio sin control judicial previo, facultad que la SCJN consideró violatoria del derecho a la tutela jurisdiccional, además que no superaba un examen de proporcionalidad, pues el legislador pudo optar por medidas menos lesivas para garantizar la efectividad de la acción sin necesidad de prescindir de un control judicial previo, por lo cual se invalida dicha potestad (Artículo 173, segundo párrafo).
Se facultaba al Ministerio Público para acceder, en casos de urgencia, a información contenida en bases de datos sin autorización judicial previa, disposición que se invalida por estimarse violatoria del derecho a la protección de datos personales tutelado en los artículos 6 y 16 de la Constitución, ya que la medida no era necesaria para alcanzar los fines que se propuso el legislador (Artículo 190).
Se preveía la posibilidad de llevar a cabo la venta anticipada de los bienes sujetos al proceso de extinción de dominio, entre otros casos, cuando la enajenación fuera necesaria por la “naturaleza del bien”. Supuesto que se invalida al considerarse violatorio del principio de seguridad jurídica, por no establecer con precisión la característica puntual de la naturaleza de un bien que haría necesaria una enajenación anticipada (Artículo 228, inciso a).

Reforma COVID19 Al Código Civil De Chihuahua en Materia De Arrendamientos Iniciativa De Reformas A La Ley De Desarrollo Urbano Y Al Código Civil De La Ciudad De México En Materia De Construcción Y Preventa De Vivienda

El pasado 10 de noviembre de 2020 se presentó al Congreso de la Ciudad de México una iniciativa para reformar y adicionar un párrafo al artículo 93 de la Ley de Desarrollo Urbano y adicionar un artículo 2279 Bis al Código Civil, ambos de la Ciudad de México (la “Iniciativa de Ley”).

En la exposición de motivos de la Iniciativa de Ley se plantea la problemática relacionada con las irregularidades que llevan a cabo algunas desarrolladoras inmobiliarias con respecto a ciertas prácticas de comercialización de unidades habitacionales, como son la promoción y preventa de viviendas que no se encuentran contempladas en la licencia de construcción otorgada al inmueble correspondiente, y que podría resultar en la emisión de una orden de demolición de las viviendas no autorizadas por parte de la autoridad. Convirtiéndose en un problema complejo cuando la autoridad decide proceder con la demolición de los inmuebles no autorizados y estos ya son propiedad de terceros que los adquirieron de buena fe y los cuales desconocían los términos de la licencia de construcción.

Lo anterior representa un problema importante en una ciudad en donde la preventa de condominios verticales tienen una alta demanda, contando con el mayor desarrollo vertical en todo el país junto con el Estado de México.

Así bien, la Iniciativa de Ley propone prohibir la celebración de contratos de compraventa respecto de los proyectos de iniciación de obra de inmuebles, hasta no contar con el permiso de ocupación otorgado por la autoridad competente, sancionándose el incumplimiento a esta disposición con la suspensión definitiva de la obra.

Siendo el permiso de ocupación la autorización de uso y ocupación que se obtiene cuando se presenta el aviso de terminación de obra y la última autorización que se debe obtener para dar por concluido el trámite de manifestación de construcción tipo B o C (habitación hasta 10,000 m2 y superior a 10,000 m2, respectivamente).

Cabe destacar que a pesar de que la exposición de motivos de la Iniciativa de Ley hace mención a las preventas, en el texto que propone reformar únicamente no permite la celebración de contratos de compraventa, siendo omisa y, por lo tanto, no prohibiendo la firma de contratos de promesa u ofertas de venta.

La Iniciativa de Ley fue turnada a la Comisión respectiva por conducto de la Mesa Directiva para su análisis y posterior dictaminación, la cual se encargará de la elaboración del anteproyecto. En caso de que se apruebe la Iniciativa de Ley en la Comisión, se programaría su inclusión en el orden del día para su presentación ante el Pleno del Congreso para su discusión, votación y, en su caso, aprobación o rechazo.

Reforma COVID19 Al Código Civil de Chihuahua en Materia de Arrendamientos

El Decreto contempla reformas a disposiciones del CCC en materia de arrendamiento para el caso de epidemia grave o contingencia sanitaria (la “Contingencia”), que consisten en clasificar dicha Contingencia como un supuesto válidos para aplicar la figura jurídica conocida como la «Teoría de la Imprevisión», otorgando así a las partes el derecho a “acordar los términos de la rescisión o las modificaciones del contrato bajo los principios de equidad y buena fe, atendiendo a las circunstancias extraordinarias durante el periodo que permanezcan vigentes, o acudir ante la autoridad jurisdiccional competente, quien deberá ponderar los principios y circunstancias antes mencionadas”.

Asimismo, se establece que en caso de Contingencia, durante el tiempo que permanezcan vigentes las medidas derivadas de la misma, reconocidas por la autoridad sanitaria competente, que impidan o modifiquen las condiciones de uso total o parcial de la cosa arrendada para el arrendatario, se considerará que no se incurre en mora en el pago de rentas y, por consiguiente, la falta de pago de rentas no podría considerarse como un incumplimiento válido para rescindir el arrendamiento bajo estas circunstancias de Contingencia.

Es importante resaltar que el Artículo Tercero Transitorio del Decreto, establece que las partes que cuenten con arrendamientos vigentes en el 2020, deberán acordar las modificaciones correspondientes, con efectos retroactivos a partir del 23 de marzo de 2020, para restablecer las condiciones de equidad bajo las condiciones socioeconómicas actuales, mientras y hasta en tanto no se restablezca la normalidad o se decrete por autoridad competente el fin de la Contingencia. Cabe destacar, que dicho Artículo Transitorio no señala sanción o consecuencia alguna para el caso de que no se cumpla lo dispuesto en el mismo o las partes lleguen a algún acuerdo para modificar el arrendamiento de que se trate.

Considerando el principio de irretroactividad de la ley, en pro de la seguridad jurídica, previsto en el artículo 14 constitucional que establece que “a ninguna ley se dará efecto retroactivo en perjuicio de persona alguna”, el Decreto podría ser impugnado por quien resulte afectado.

Finalmente, de la revisión a la iniciativa original de esta reforma, hacemos notar que la intención fue aplicar la misma únicamente a la industria restaurantera, sin embargo, en su paso por el Congreso del Estado de Chihuahua fue ampliada a todo tipo de arrendamientos y, por ende, activos.

A continuación, transcribimos la reforma del Decreto:

Artículo 1691-e: Sólo se considerarán como acontecimientos extraordinarios aquellos eventos imprevisibles de carácter general, que producen alteraciones inicuas en lo pactado por las partes, tales como las circunstancias que alteran la situación económica nacional, estatal o regional u otras análogas, de tal manera que de haberlas conocido los contratantes, no habrían pactado en la forma y términos en que lo hicieron o no hubieran contratado.
Tratándose de epidemias de carácter grave, cuando sean reconocidas por la autoridad sanitaria federal, o estatal competentes, se estará a lo dispuesto por el numeral 2330 y demás disposiciones aplicables del presente Código.

Artículo 2330: Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.
Si el impedimento para el uso de la cosa arrendada es con motivo de epidemia grave reconocida por la autoridad sanitaria federal, o estatal competentes, será aplicable lo dispuesto en los artículos 1691-a, al 1691-g, del presente Código. En este caso, las partes podrán acordar los términos de la rescisión o las modificaciones del contrato bajo los principios de equidad y buena fe, atendiendo a las circunstancias extraordinarias durante el periodo que permanezcan vigentes, o acudir ante la autoridad jurisdiccional competente, quien deberá ponderar los principios y circunstancias antes mencionadas.
En el caso del arrendamiento, cuando se trate de aquellas causas derivadas de epidemias de carácter grave reconocidas por la autoridad sanitaria competente, que impidan o modifiquen las condiciones del uso total o parcial de la cosa arrendada, conforme a lo previsto en este artículo, y demás relativos del presente Código, se considerará que no se incurre en mora en el pago de rentas, durante todo el tiempo que permanezcan vigentes las medidas derivadas de la contingencia sanitaria.

Artículo Transitorio Tercero: Las personas físicas y/o morales que cuenten con instrumentos contractuales de arrendamiento vigentes durante el presente año 2020, deberán acordar las modificaciones de las formas y modalidades de la ejecución de los mismos, con efectos retroactivos a partir del día 23 de marzo del mismo año, para con ello restablecer las condiciones de equidad bajo las condiciones socioeconómicas actuales, mientras y hasta en tanto no se restablezca la normalidad o se decrete por las vías legalmente competentes, el fin de la emergencia señalada en el Acuerdo publicado ese mismo día en el Diario Oficial de la Federación, mediante el cual se reconoce la epidemia de enfermedad por el virus SARS-CoV2 (COVID-19) en México, como una enfermedad de grave atención prioritaria, así como se establecen las actividades de preparación y respuesta ante dicha epidemia. El reconocimiento de restablecimiento a la referida normalidad, será válido igualmente si lo emite la autoridad estatal competente.

Reformas COVID19 Al Código Civil De Nuevo León En Materia De Arrendamientos Comerciales

El pasado 2 de octubre de 2020 se publicaron en el Periódico Oficial del Estado de Nuevo León los Decretos números 357 y 358 por el cual se reformaron los artículos 2005 y 2326 del Código Civil para el Estado de Nuevo León (“CCNL”), mismos que entraron en vigor el 3 de octubre de 2020, conforme a lo siguiente:

Artículo 2005: Nadie está obligado al caso fortuito o fuerza mayor, sino cuando ha dado causa o contribuido a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone.
Artículo 2326: Si solo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la recisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.
Los arrendatarios de bienes inmuebles en los cuales se realicen actividades de giro comercial y que resulten perturbados en el disfrute de los mismos como consecuencia de la aplicación de declaratoria de emergencia de protección civil o sanitaria emitida por autoridad competente, en la cual se ordene el cese de las operaciones comerciales del giro comercial que le resulte aplicable, podrán tener derecho a una rebaja de la renta durante el tiempo que dure la declaratoria de emergencia y la prohibición de la apertura de sus comercios sobre la circunscripción territorial en la que se ubique el inmueble en términos de lo pactado entre el arrendador y arrendatario o a falta de acuerdo, lo que defina la autoridad competente.

Asimismo, cabe destacar que el artículo 2327 del CCNL establece la irrenunciabilidad a lo dispuesto en los artículos 2326 y 2325 del mismo ordenamiento, éste último que a su vez establece: “Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato.”

Por otro lado, es importante considerar que a diferencia del artículo 2325 del CCNL donde el caso fortuito o fuerza mayor queda condicionada a un impedimento absoluto como resultado de un amplio catálogo de conceptos, el artículo reformado 2326 del CCNL condiciona de manera específica la reducción temporal de la renta a la configuración de los siguientes elementos:

Tratarse del arrendamiento de inmueble en donde se realicen actividades comerciales (no aplicando entonces al arrendamiento para casa-habitación o a los arrendamientos industriales).
La aplicación de declaratoria de emergencia de protección civil o sanitaria emitida por autoridad competente, en la cual se ordene el cese de las operaciones del giro comercial.
Que la declaratoria antes referida resulte en perturbación para disfrutar del inmueble arrendado.

Toda vez que el nuevo artículo 2326 establece que el arrendatario tendría derecho a una rebaja en el monto de la renta, misma que en primera instancia quedará sujeta al acuerdo entre las partes y, en caso de no llegar a un acuerdo, la autoridad competente será quien determine la rebaja temporal aplicable, es recomendable prevenir este tipo de eventualidades en los nuevos contratos de arrendamiento para inmuebles comerciales ubicados en Nuevo León, mediante la inclusión de un acuerdo específico y balanceado respecto de la reducción temporal de la renta que en su caso llegue a ser aplicable en términos de dicho artículo 2326 del CCNL.

Secretaría De Hacienda Presenta Nuevo Paquete De Medidas Para Reestructuración De Créditos

La facilidad regulatoria pretende promover restructuras de los créditos para que las instituciones financieras ajusten los esquemas de pago a la nueva realidad de las economías de los acreditados y sus familias, para lo cual invariablemente deberá disminuir el pago que se venía realizando, al menos en un 25%, lo que implicará que se amplíe el plazo remanente hasta en un 50% del plazo original, así como disminuir la tasa de interés y hacer quitas de capital.

Por ello, las autoridades financieras, a través de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, decidieron implementar cuatro nuevas medidas para incentivar y permitir a bancos y otros intermediarios financieros reestructurar los créditos de los clientes que así lo soliciten.

Las medidas que contemplan este plan son:

Computar un monto menor de reservas específicas cuando se pacte una reestructura con el cliente.
Reconocimiento de las reservas específicas que se liberen por la reestructura de un crédito como reservas adicionales.
Podrán reconocer un mayor capital regulatorio al considerar las reservas adicionales como parte del capital complementario.
Reducir prudentemente los requerimientos de capital por riesgo de crédito.

Adicionalmente, para incentivar la inclusión financiera y el otorgamiento de nuevos créditos se realizarán las siguientes tres medidas en el caso de los bancos

Se extiende el uso del buffer de capital hasta el 31 de diciembre de 2021.
Se amplían los requerimientos de liquidez hasta marzo de 2021, con lo que los bancos podrán reducir transitoriamente sus buffers de liquidez por debajo del 100% de sus necesidades.
Se amplía a personas morales la regulación que permite la apertura de cuentas y contratación de créditos sin necesidad de que el cliente vaya a la sucursal.

Además, se eliminan los límites establecidos para la contratación de créditos y apertura de cuentas facilitando la apertura de cuentas de identificación simplificada consideradas de bajo riesgo para SOFIPOs y SOCAPs